2010年12月05日
空室で悩むより、賃貸中に考えること
■空室で悩むより、賃貸中に考えること
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
空室が続くと、入居してもらうための対策が必要なのですが、
そのもっと大事なことがあります。
それが・・・
以下４つの言葉を覚えて下さい。
「空室対策を考えるよりも、現在の入居者にご満足いただき、
長期入居していただくための対策を考えてください。」
「大家さんの収入は不動産が生み出しているのではありません。
入居者の財布から出ているのです。」
「アパートが不労所得を生む？
働かないでお金が儲かるわけがないじゃないですか。
アパート経営は商売なんですから、ちゃんと働いてください。」
「とは言いながら、
ちょっとの労働で儲かるのがアパート経営の良いところです。」
覚えておきましょう。
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
＞＞空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか？
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■１万円の出費で物件価値を１万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら！
＞＞空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も３日で解消！【モデル便秘解消法】
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空室が続くと、入居してもらうための対策が必要なのですが、
そのもっと大事なことがあります。
それが・・・
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「空室対策を考えるよりも、現在の入居者にご満足いただき、
長期入居していただくための対策を考えてください。」
「大家さんの収入は不動産が生み出しているのではありません。
入居者の財布から出ているのです。」
「アパートが不労所得を生む？
働かないでお金が儲かるわけがないじゃないですか。
アパート経営は商売なんですから、ちゃんと働いてください。」
「とは言いながら、
ちょっとの労働で儲かるのがアパート経営の良いところです。」
覚えておきましょう。
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■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■１万円の出費で物件価値を１万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
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2010年11月17日
空室対策に案外活かせるカラーコーディネイト！！
●空室対策に案外活かせるカラーコーディネイト！！
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
ここのところずっと、空室対策について書いています。
御坊の現状を見ているとどうしても書かずにはいられなくなったからです。
平均の空室率は３割近く・・・これは、ほぼ4ヶ月近くは空室になるという
計算です。
では、なぜか？ハッキリ言って供給過剰だからです。
もし、このブログを見てこれからアパマン大家を目指すのであれば他とは
差別化をはかる必要があります。
（詳細はまた後日話します）
で、簡単に他と差別する方法としてカラーコーディネイトですね！！
これは、リフォームより簡単にしかも効果がありますので行いましょう。
外観の色使いもそうですが、内装の色使いも大切です。
この色を決める際は、ターゲットを明確にします。
例えば、
若い夫婦だけをターゲットにするなら、清潔感のある”白”を基調にします。
また、お水系の方をターゲットにするなら、ピンクを基調に金や銀といった
光ものを用います。
更に、年配の方をターゲットにするならクリーム色を基調に落ち着いた色
使いにしましょう。
工務店やアパート建設会社が勧める、オーソドックスな色は新築の間だけ
の効果なので、空室期間が長くなってきた場合などリフレッシュすることを
考えて見てください。
リフォームの前に色使い（カラーコーディネイト）です。
では！！
マサがあなたの空室対策をお手伝いします。
相談はコチラをクリックしてお申し込み下さい。（無料です）
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
ここのところずっと、空室対策について書いています。
御坊の現状を見ているとどうしても書かずにはいられなくなったからです。
平均の空室率は３割近く・・・これは、ほぼ4ヶ月近くは空室になるという
計算です。
では、なぜか？ハッキリ言って供給過剰だからです。
もし、このブログを見てこれからアパマン大家を目指すのであれば他とは
差別化をはかる必要があります。
（詳細はまた後日話します）
で、簡単に他と差別する方法としてカラーコーディネイトですね！！
これは、リフォームより簡単にしかも効果がありますので行いましょう。
外観の色使いもそうですが、内装の色使いも大切です。
この色を決める際は、ターゲットを明確にします。
例えば、
若い夫婦だけをターゲットにするなら、清潔感のある”白”を基調にします。
また、お水系の方をターゲットにするなら、ピンクを基調に金や銀といった
光ものを用います。
更に、年配の方をターゲットにするならクリーム色を基調に落ち着いた色
使いにしましょう。
工務店やアパート建設会社が勧める、オーソドックスな色は新築の間だけ
の効果なので、空室期間が長くなってきた場合などリフレッシュすることを
考えて見てください。
リフォームの前に色使い（カラーコーディネイト）です。
では！！
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2010年11月15日
オール電化は空室対策になるか？
●オール電化は空室対策になるか？
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
前々回、前回と空室に対する記事を書きました。今回も空室対策？
になるのかというオール電化についてです。
御坊市はプロパンが主流の地域であり、都心部のように都市ガスが
なくガスを用いての光熱費は高くなるのが現状です。
で、今日のテ－マであるオール電化で空室対策になるのか？
となると田舎である御坊に限っては対策になるでしょう。
ただ、問題はコストが掛かること！！ＩＨ＋電気温水器で３０万円程度
でしょうか・・・
間違っても”関西電力”に相談しないように！
彼らは、温水器よりエコキュートを売りたがるのでコストがもっと上がり
ます。
では、なぜ？空室対策になるのか？
やはり、入居した人は毎月のコスト（光熱費）が安くつく方がいいです
からね！
若い夫婦の場合、エアコンの稼働率がハンパじゃないので夏や冬は
ビックリする電気代になっているでしょう。
だから、入居者のことを考えてオール電化にしておく！
そうすると夏・冬で光熱費１万円ぐらい違ってきますので、喜ぶのです。
他のガスが入っている物件より、オール電化を選んでくれます。
家賃も５０００円程度高くしても大丈夫でしょう。
このように、大家さんは経営者です。
自分の儲けを考える前に、入居者がどうすれば喜んでくれるのか？
ここを考え、対策を行えば最終的に利益はあなたのものになるでしょう。
御坊という田舎では、オール電化は喜ばれるアイテムです。
工務店の言いなりにリフォームするなら、オール電化を考えることをお勧め
します。
では！！
空室対策の相談を承ってます。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
空室対策の相談エントリーはコチラ
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前々回、前回と空室に対する記事を書きました。今回も空室対策？
になるのかというオール電化についてです。
御坊市はプロパンが主流の地域であり、都心部のように都市ガスが
なくガスを用いての光熱費は高くなるのが現状です。
で、今日のテ－マであるオール電化で空室対策になるのか？
となると田舎である御坊に限っては対策になるでしょう。
ただ、問題はコストが掛かること！！ＩＨ＋電気温水器で３０万円程度
でしょうか・・・
間違っても”関西電力”に相談しないように！
彼らは、温水器よりエコキュートを売りたがるのでコストがもっと上がり
ます。
では、なぜ？空室対策になるのか？
やはり、入居した人は毎月のコスト（光熱費）が安くつく方がいいです
からね！
若い夫婦の場合、エアコンの稼働率がハンパじゃないので夏や冬は
ビックリする電気代になっているでしょう。
だから、入居者のことを考えてオール電化にしておく！
そうすると夏・冬で光熱費１万円ぐらい違ってきますので、喜ぶのです。
他のガスが入っている物件より、オール電化を選んでくれます。
家賃も５０００円程度高くしても大丈夫でしょう。
このように、大家さんは経営者です。
自分の儲けを考える前に、入居者がどうすれば喜んでくれるのか？
ここを考え、対策を行えば最終的に利益はあなたのものになるでしょう。
御坊という田舎では、オール電化は喜ばれるアイテムです。
工務店の言いなりにリフォームするなら、オール電化を考えることをお勧め
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2010年11月14日
空室に悩んでいる大家さんへ！！コレやってますか？
●空室に悩んでいる大家さんへ！！コレやってますか？
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
前回は、そもそも家賃設定がニーズとズレていることをお話ししました。
でも、これはあなたが悪いのではなく薦めた営業マンやその会社でしょう。
私も微力ながら、ブログやスカイプを使って無料相談を行いますので、
ご活用して下さい。
空室対策の相談はコチラから！
で、今回はチョットすることで空室対策になる方法を一つ！！
・部屋は見に来てくれるが、その後なかなか入居が決まらない場合・・・
このような場合、お客さんが不動産会社で図面や物件写真を見て
下見に！と行動してくれているので、家賃も地域も合っています。
しかし・・・契約にならない・・・
これは、実際に物件を見た時汚れていたりで決まらないのでしょう。
だから、下見に来た時の第一印象を良くするため清掃はキッチリ
しておきましょう。また、キッチンからの匂いなども抑える努力を！！
では！！
空室対策の処方箋を無料で伝授します。
空室対策の相談はコチラから！
【私の空室対策マニュアル完成までの代替品】
The大家さんマーケティング～【不動産投資】空室対策・高利回り獲得プログラム～～
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
前回は、そもそも家賃設定がニーズとズレていることをお話ししました。
でも、これはあなたが悪いのではなく薦めた営業マンやその会社でしょう。
私も微力ながら、ブログやスカイプを使って無料相談を行いますので、
ご活用して下さい。
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で、今回はチョットすることで空室対策になる方法を一つ！！
・部屋は見に来てくれるが、その後なかなか入居が決まらない場合・・・
このような場合、お客さんが不動産会社で図面や物件写真を見て
下見に！と行動してくれているので、家賃も地域も合っています。
しかし・・・契約にならない・・・
これは、実際に物件を見た時汚れていたりで決まらないのでしょう。
だから、下見に来た時の第一印象を良くするため清掃はキッチリ
しておきましょう。また、キッチンからの匂いなども抑える努力を！！
では！！
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The大家さんマーケティング～【不動産投資】空室対策・高利回り獲得プログラム～～
2010年11月13日
空室に困ってませんか？
ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。
職業柄、御坊市の賃貸需要を調査するのですが・・・
絶句してしまいます。
と、言うのも空室の多さです！！
なのに、なのにですよ！未だにアパートの建設が進んでいたりします。
？？？です。
前回まで、”家賃保障の罠”というシリーズを３回にわたりお話ししました。
でも、まだこういった話しを信用し先祖から受け継いだ土地を守ろうと
考えアパート建設に向かっているのです。
しかし、御坊市でアパートを建てた場合、どれだけの家賃が取れると
思いますか？
６万円は取れるだろう！！そう思いました？
もうアパート建設会社の営業マンの言葉を鵜呑みにしています。
御坊市民のニーズは３～４万円です。
家賃６万円という言葉を信じた場合、なかなか決まりません。
決まったとしても新築の間だけであり、１年も経てば何処かに
同じようなアパートが建設され、入居者はそちらへ移ります。
空いた部屋もなかなか埋まらず、家賃を下げざる得ない状況と
なります。
（これでは、返済で精一杯です）
私が、６万円というのは根拠があります。
某有名アパート建設会社では、１棟１０戸ぐらいを目安に提案
してきます。
で、計算すると月６０万円の収入で銀行への返済が月４０万円
（２２年返済の金利４．３％で計算）
残りの２０万円から、管理料約５万円を差し引きオーナへの手残り
が１５万円といったところでしょう。
そして、借り入れ総額が約６８００万円のアパートで利回り１１％と
説明され、建設になるワケです。
だって、銀行利子が１％を大きく割っている時代に１１％で家賃保障
です。しないと損ですよ！みたいな説明でしょう。
が、冒頭のような状態になるのです。
こういったウラの話しは、ブログではあまりズバズバ書けないので、
近いうちにメルマガを創刊したいと思います。
ただ、今日このまま終わると空室の文句だけ言って終わりみないに
なるので、折角見てくれた大家さんにお力添えを致します。
今もし、空室で困っているなら私にご相談下さい！！
某アパート会社の物件では再起不能な場合もありますが、不動産投資
コンサルタントの知識をあなたに伝授致します。
ご興味のある方はコチラのフォームへ記入して下さい。
空室対策の相談フォームへ行く
では、また
職業柄、御坊市の賃貸需要を調査するのですが・・・
絶句してしまいます。
と、言うのも空室の多さです！！
なのに、なのにですよ！未だにアパートの建設が進んでいたりします。
？？？です。
前回まで、”家賃保障の罠”というシリーズを３回にわたりお話ししました。
でも、まだこういった話しを信用し先祖から受け継いだ土地を守ろうと
考えアパート建設に向かっているのです。
しかし、御坊市でアパートを建てた場合、どれだけの家賃が取れると
思いますか？
６万円は取れるだろう！！そう思いました？
もうアパート建設会社の営業マンの言葉を鵜呑みにしています。
御坊市民のニーズは３～４万円です。
家賃６万円という言葉を信じた場合、なかなか決まりません。
決まったとしても新築の間だけであり、１年も経てば何処かに
同じようなアパートが建設され、入居者はそちらへ移ります。
空いた部屋もなかなか埋まらず、家賃を下げざる得ない状況と
なります。
（これでは、返済で精一杯です）
私が、６万円というのは根拠があります。
某有名アパート建設会社では、１棟１０戸ぐらいを目安に提案
してきます。
で、計算すると月６０万円の収入で銀行への返済が月４０万円
（２２年返済の金利４．３％で計算）
残りの２０万円から、管理料約５万円を差し引きオーナへの手残り
が１５万円といったところでしょう。
そして、借り入れ総額が約６８００万円のアパートで利回り１１％と
説明され、建設になるワケです。
だって、銀行利子が１％を大きく割っている時代に１１％で家賃保障
です。しないと損ですよ！みたいな説明でしょう。
が、冒頭のような状態になるのです。
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