御坊で成幸する不動産投資コンサルタントのいこブロ

ドリームダンドリスト＠不動産投資コンサルタントのマサです。

職業柄、御坊市の賃貸需要を調査するのですが・・・
絶句してしまいます。

と、言うのも空室の多さです！！

なのに、なのにですよ！未だにアパートの建設が進んでいたりします。
？？？です。

前回まで、”家賃保障の罠”というシリーズを３回にわたりお話ししました。
でも、まだこういった話しを信用し先祖から受け継いだ土地を守ろうと
考えアパート建設に向かっているのです。

しかし、御坊市でアパートを建てた場合、どれだけの家賃が取れると
思いますか？

６万円は取れるだろう！！そう思いました？

もうアパート建設会社の営業マンの言葉を鵜呑みにしています。
御坊市民のニーズは３～４万円です。

家賃６万円という言葉を信じた場合、なかなか決まりません。
決まったとしても新築の間だけであり、１年も経てば何処かに
同じようなアパートが建設され、入居者はそちらへ移ります。

空いた部屋もなかなか埋まらず、家賃を下げざる得ない状況と
なります。
（これでは、返済で精一杯です）

私が、６万円というのは根拠があります。
某有名アパート建設会社では、１棟１０戸ぐらいを目安に提案
してきます。

で、計算すると月６０万円の収入で銀行への返済が月４０万円
（２２年返済の金利４．３％で計算）
残りの２０万円から、管理料約５万円を差し引きオーナへの手残り
が１５万円といったところでしょう。

そして、借り入れ総額が約６８００万円のアパートで利回り１１％と
説明され、建設になるワケです。

だって、銀行利子が１％を大きく割っている時代に１１％で家賃保障
です。しないと損ですよ！みたいな説明でしょう。

が、冒頭のような状態になるのです。

こういったウラの話しは、ブログではあまりズバズバ書けないので、
近いうちにメルマガを創刊したいと思います。

ただ、今日このまま終わると空室の文句だけ言って終わりみないに
なるので、折角見てくれた大家さんにお力添えを致します。

今もし、空室で困っているなら私にご相談下さい！！
某アパート会社の物件では再起不能な場合もありますが、不動産投資
コンサルタントの知識をあなたに伝授致します。

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では、また