C3
http://ikora.tv
http://fudo3consul.ikora.tv
御坊で成幸する不動産投資コンサルタントのいこブロ
http://fudo3consul.ikora.tv
御坊や和歌山では珍しい不動産投資コンサルタントがノウハウを余すことなく疲労するブログ
ja
Thu, 09 Dec 2010 22:38:43 +0900
Fri, 03 Dec 2010 18:52:55 +0900
http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss
CLOG
ドリームダンドリスト
http://fudo3consul.ikora.tv
-
これからの賃貸経営は、入居者が喜ぶ物件にする!!
ドリームダンドリス@不動産投資コンサルタントのマサです。
現在、多く氾濫しているワンルームタイプのアパートは、ただ
住めるだけ!というものが非常に多い!
これでは、人口の多い昔なら良かったがこれから人口減、
世帯数減が進行している現在では生き残れません。
実際、私も賃貸経営をしていますが一番大事にしているのが
入居者が喜ぶ物件にすることでした。
まず、デザイン!
入居者が住んでみたい!!そう感じるものを提供しましょう。
次に性能!
壁がペラペラで隣の話し声が聞こえる、なんてものは論外です。
で、こういう物件は断熱もしっかりしていないので、夏は暑く
冬は寒いという、生活に苦を与えるものになってます。
だから、断熱材も調湿性や防音性に優れたものを採用する。
最後に家計にやさしい物件にすること!
御坊のような田舎では、オール電化は必須と考えます。
入居者のため!という思いは必ず届きます。
建築費を抑えるために、オール電化しないなどは、後々あなた
が得られる賃料に影響してきますので、損して得取れ!
この考えを持ちましょう。
また、最近では太陽光というのもいいでしょう。
このように、大家業というのは経営なので利益を上げなければ
ならないが、入居者が喜ぶ物件を作りましょう。
今回はココまで!!
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も3日で解消!【モデル便秘解消法】
http://fudo3consul.ikora.tv/e513816.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e513816.html
|-これからの賃貸業
Thu, 09 Dec 2010 22:38:43 +0900
-
不動産投資はココを押さえておくと失敗しない!
●不動産投資はココを押さえておくと失敗しない!
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
昨日は、折角フルローンで投資したものが売却もできずに塩漬け
になっているとお話ししました。
今日は、その続きで「なぜ塩漬けとなる状態を招いたのか?」に
ついてお話します。
それは、指南役である先生のレベルにもよりますが、現在の状況
を予測できなかった!或いは予測する物差しを知らなかったから
です。
もっと言うと不動産投資は新築で買っても一生、満室はありえない
し、どう空室を予測し、空室となっても耐えうる投資額をはじけなか
ったのが原因でしょう。
また、長期的に見れば日本の人口は減り続けることが明らかなの
に、減るとどういう動きとなるか想像できなかったのでしょう。
私が、コンサルティングを行う場合は必ずリサーチを行い将来の
賃料も想定し、その上で投資額を教えます。
売値と乖離がある場合、指値でクライアントさんが絶対損を出さな
い投資を心がけるものです。
これからの不動産投資は
・その場所にニーズがあるか
・この先10年20年経つと賃料はどうなるか
・今の投資金額は妥当か
などなど、試算します。
今後、そういった内容も可能な限りブログで公開しますのでご期待
下さい。
今回はココまで!!
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も3日で解消!【モデル便秘解消法】
http://fudo3consul.ikora.tv/e512703.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e512703.html
■不動産投資
Tue, 07 Dec 2010 21:02:06 +0900
-
不動産投資で失敗する人
●不動産投資で失敗する人
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
12月だと言うのに温かいですね!異常気象・温暖化の影響なのでしょうか?
それでは、本題です。
近年は不動産投資ブームということもあり、ビジネスマンの方も多く参入し、
市場価格を壊したとも言われてます。
その後、多くの方はどうなったのか?
気になるところですよね!!
答えは・・・殆どの人が破産!或いは、利益を得られていない状態です。
では、何が原因なのか?
殆どの場合、投資家となったビジネスマンの方達は悪くありません。
その投資を指南する先生達が悪いのです。
確かに指南役の先生達が、現在築いている財産は、会員となったビジネス
マン達に教えた方法と同じです。
でも、うまくいかなかったのです・・・・
時代が流れていた!
もう、コレだけです。多くの指南役は、土地の価値が売却価格より高ければ
フルローンで購入できる!
それを短期間に何棟も購入するというやり方です。(少し端折ってますが・・)
でも、今は・・・
人口減少しているし、空家率も上昇です。
また、今までの理論が銀行で通じなくなり、前と同じような条件でもフルローン
とならないのです。
当然、空室が多くなりローン返済でやっとなのだから、次が買えるわけでも
なく、塩漬け状態です。
本当は、こういう時に助けてもらいたいのですが・・・相手にしてもらえず、
精々自己破産手続きの弁護士を紹介してくれるくらいです。
では、何が悪かったのか・・・
長くなったのでそのことについては、次回お話しします。
では!!
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も3日で解消!【モデル便秘解消法】
http://fudo3consul.ikora.tv/e512182.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e512182.html
■不動産投資
Mon, 06 Dec 2010 19:04:38 +0900
-
空室で悩むより、賃貸中に考えること
■空室で悩むより、賃貸中に考えること
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
空室が続くと、入居してもらうための対策が必要なのですが、
そのもっと大事なことがあります。
それが・・・
以下4つの言葉を覚えて下さい。
「空室対策を考えるよりも、現在の入居者にご満足いただき、
長期入居していただくための対策を考えてください。」
「大家さんの収入は不動産が生み出しているのではありません。
入居者の財布から出ているのです。」
「アパートが不労所得を生む?
働かないでお金が儲かるわけがないじゃないですか。
アパート経営は商売なんですから、ちゃんと働いてください。」
「とは言いながら、
ちょっとの労働で儲かるのがアパート経営の良いところです。」
覚えておきましょう。
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も3日で解消!【モデル便秘解消法】
http://fudo3consul.ikora.tv/e511509.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e511509.html
|-空室対策
Sun, 05 Dec 2010 12:13:05 +0900
-
不景気の日本で爆発的に売るには・・・
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
12月は、商品もサービスも売れやすい時期に
なっています。
「不景気だからものなんて売れないよ・・・」
本当にそうでしょうか?
そもそも不景気とは?いったいなんでしょうか?
お金がない・・・とは聞きますが、本当に
お金がないのでしょうか?
お金がないとはいっても、本を買ったり、
映画を見たり、DVDを買ったり・・・
お金を使っている人は、沢山いますよね!
不景気だから・・・ということを言い訳にして
何もしないのではなく、不景気になれば、
お金が動きにくくなる(要はデフレですね)
ものの価値よりもお金の価値が高まっている
ということです。
ものを売ろうとするのではなく、
価値を売る(体験価値)
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
という視点が大切です。
12月に向けて、まだまだこれから仕込んでも
遅くありません。
諦めるのは、まだ早いということです。
遅いか早いかは、お客様が決めればいいので、
今から毎日1時間、2時間でも作業をすれば、
インターネットは、結果が出るのも早い
そんな媒体です。
私もこれからがんばって仕込んでいくものもあります。
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
悩まされた便秘も3日で解消!【モデル便秘解消法】
http://fudo3consul.ikora.tv/e510786.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e510786.html
■お知らせ
Fri, 03 Dec 2010 18:46:08 +0900
-
流行語大賞も情報過多の影響?
●流行語大賞も情報過多の影響?
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
昨日、ユーキャン流行語対象が発表されました。
大賞がNHK朝の連続ドラマで人気だった。「ゲゲゲ~」に決定
しました。
以下主なものは、
「~なう」・・・・・twitterで書く書式ですね!
「イクメン」・・・ 育児休暇を取る男性の総称です。
「AKB48」・・・飛ぶ鳥を落とす勢いのアイドルグループ!
「ととのいました」・なぞ掛けでの掛け声です。
などなど・・・
いかがでしょう?あなたは、よく使ってましたか?
人は選択肢が多いと選べないといいます。
流行語もこのロジックに嵌ってるのではないでしょうか!
情報が放っておいても入ってくる時代です。
捨てるスキルというのが必要でしょうね!
今回はココまで!
■■お知らせです。■■
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
■■ ここまで・・・■■
http://fudo3consul.ikora.tv/e509922.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e509922.html
■お知らせ
Thu, 02 Dec 2010 00:51:08 +0900
-
御坊 不動産コンサルタントが教える空室対策とは・・・
ドリームダンドリスト@不動産コンサルタントのマサです。
またまた、久しぶりの投稿になりました。
いきなり、質問なのですが、あなたは今後の賃貸業をどう
考えてますか?
・御坊でもバンバン賃貸アパート建設されてるので大丈夫!
・田舎の御坊と言えど若い子は賃貸派なので大丈夫!
・大手に建ててもらうと家賃が保障されているので大丈夫!
・借りてくれる人は居てるが、家賃が下がり苦しい・・・
・物件にお金をかけないと入居してくれないので苦しい・・・
などなど・・・
私はどれも正解でどれも不正解だと考えます。
と、言うのもどれもその通りで理に叶っているし、どれも業者
などの煽りを受けている影響があるからです。
ご存知の通り、昨年から日本は人口が減ってきています。
全国の空家率も上昇の一途です。ここ御坊においても人口の
減少に歯止めがかかってません。
柏木市長が何もしないから!や政治が悪い等他人を責めても
何も変わりません。
ただ、一つ言えるのは景気が悪くなっても勝つ人はいてる!
賃貸経営においても勝つ人は必ずいます。
あなたは、そうなりたくないですか?
東京の方では、スルガ銀行主催で空室対策として外国人にも
賃貸の枠を広げ安定経営を図ろうと言ってます。(煽ってます?)
なるほど!!と思いました?
私も一瞬思ったのですが、冷静に考えた方がいいでしょう。
スルガ銀行が不動産融資をするために考えた切り口で、非常に
危険なので忘れて下さいね!!
滞納した時、あなたは外国語で取り立てできますか?
文化も違うのでコチラの常識は通用しませんし、滞納リスクが
大きすぎます。
そんなことより、日本人で今入居して頂いている方に満足して
もらうためにどうすればいいのか?
これを考えるのが先決です。やる気があれば知恵が出る!
コレです。
今回はココまで!!
ドリームダンドリストが御坊初の不動産投資コンサルタントとして
空室対策についての相談を無料で受け付けてます。
>>空室対策の相談をする。
◎この相談でどういうことを得られるか?
■連絡しない訳にはいかなくなる、募集方法とは
■お金を掛けなくても入居希望者が列をなす仕掛けとは
■一旦入居すると出たく無くなる、鬼の仕掛けとは
■同じ間取り、同じ築年数でも他を圧倒する見せ方とは
■家賃を上げても入居してしまう、魔法の掛け方とは
■滞納リスクを減らす肝心要の盲点とは
■1万円の出費で物件価値を1万円以上上げる方法とは
■入居者から”大家さんありがとう”と口コミが広がる方法とは
・・・等、まだまだありすぎてお伝えできません。
こういうノウハウをあなたは、無料で手に出来ます。
もし、空室で悩まれているのなら!
>>空室対策の相談をする。
http://fudo3consul.ikora.tv/e509350.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e509350.html
|-これからの賃貸業
Tue, 30 Nov 2010 20:37:45 +0900
-
これからの大家さんにも必要なスキル
ドリームダンドリス@不動産投資コンサルタントのマサです。
大家業って自分ですることは、ほとんどないんだよね~
と、思ったあなた!これからは、客付けも自分で行う時代です。
でも、賃貸専門の不動産会社の方が情報もノウハウもあるし・・・
心配要りません!不動産会社を出し抜く方法がありますから!
その第1弾として、お客さんを引き付ける”言葉”が必要です。
その言葉を操って、12億稼いだノウハウを紹介します。
それは、インターネットを使って行うビジネスです。これは大家
さんにとっても必要不可欠になることは間違いないでしょう。
インターネットビジネスの成功は9割以上が「文章力」によります。
アフィリエイターなら、ステップメール、PPC広告、メルマガで反応率
の高い“文章”を書くこと!
インフォプレナーなら、プラスして高成約率を誇るセールスレター形式
の“文章”を書くこと
コピーライターなら良案件を独占し、やり手のクライアントと提携し、売れ
る“文章”を量産・納品し続けるのが『成功の秘訣』です。
↓↓↓
>>ノウハウを手に入れる
(内容の抜粋)
・セールスレターは『人間』と『コメント』でできている
・感情の露出は基本文章の役割である
・一流セールスレターの秘訣は
”3つの要素”にある
デメリットはメリット以上に大切 、素材をセットしなければ確実にブレる
ヘッドは“単なる予告”である 「伝えきるor不足感を持たせる」どちらが
響くか?
ヘッドコピーの足し算と引き算 スリップインまでをヘッドコピーと考える
など続きは
↓↓↓
>>あなたもネットで入居者を決める大家になる
大家業もネットに打って出る時代です。
では!!
http://fudo3consul.ikora.tv/e504909.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e504909.html
|-業務連絡
Sun, 21 Nov 2010 02:26:05 +0900
-
不動産投資の素人を食い物にするハウスビルダー
●不動産投資の素人を食い物にするハウスビルダー
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
御坊のような過疎地域で、若者も少ないのにL社やD社の物件が
多いのにはビックリします。
あと、ここにT社を入れて不動産投資ハウスビルダー極悪3兄弟として
我々の中では、超有名です。
その手口は、ブログではとても書けないし現在のオーナーさんが見ると
心臓発作を起こす危険性もあり、後日レポートとしてまとめる予定です。
期待して下さい。
私もこの3兄弟が建てた物件を一度検討したことがあります。
それは、競売になっていて1棟1200万円くらいでした。
場所が御坊よりはるかに田舎だったので、家賃を2.5万円と想定し、
診断したのですが・・・・
話しにならないので止めました。
私が出した判断は1/3の価格である400万円で購入できれば投資
価値があるものでした。
築7年で、私のようなコンサルタントが出す診断ではこんなものです。
競売に掛かってしまったオーナーのことを考えると、ビルダーに対して
怒りすら覚えます。
1棟8室なので、土地の造成を合わせ1億円は掛かっているでしょう。
それが、7年で400万円しか投資に合わないのです。
今からでも遅くないですから、収入アップの方法を一緒に考えましょう。
で、それを実現すべく私がコンサル致します。
有料といきたいところですが、先着2名さまに限り”無料”コンサルしいます。
私のコンサルは無料ですが、バリューアップのため資金が必要な場合も
ありますのでご了承願います。
>>>先着2名の無料コンサルに申し込む
http://fudo3consul.ikora.tv/e503454.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e503454.html
|-不動産投資のウラ
Thu, 18 Nov 2010 01:16:12 +0900
-
空室対策に案外活かせるカラーコーディネイト!!
●空室対策に案外活かせるカラーコーディネイト!!
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
ここのところずっと、空室対策について書いています。
御坊の現状を見ているとどうしても書かずにはいられなくなったからです。
平均の空室率は3割近く・・・これは、ほぼ4ヶ月近くは空室になるという
計算です。
では、なぜか?ハッキリ言って供給過剰だからです。
もし、このブログを見てこれからアパマン大家を目指すのであれば他とは
差別化をはかる必要があります。
(詳細はまた後日話します)
で、簡単に他と差別する方法としてカラーコーディネイトですね!!
これは、リフォームより簡単にしかも効果がありますので行いましょう。
外観の色使いもそうですが、内装の色使いも大切です。
この色を決める際は、ターゲットを明確にします。
例えば、
若い夫婦だけをターゲットにするなら、清潔感のある”白”を基調にします。
また、お水系の方をターゲットにするなら、ピンクを基調に金や銀といった
光ものを用います。
更に、年配の方をターゲットにするならクリーム色を基調に落ち着いた色
使いにしましょう。
工務店やアパート建設会社が勧める、オーソドックスな色は新築の間だけ
の効果なので、空室期間が長くなってきた場合などリフレッシュすることを
考えて見てください。
リフォームの前に色使い(カラーコーディネイト)です。
では!!
マサがあなたの空室対策をお手伝いします。
相談はコチラをクリックしてお申し込み下さい。(無料です)
http://fudo3consul.ikora.tv/e502985.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e502985.html
|-空室対策
Wed, 17 Nov 2010 00:33:24 +0900
-
オール電化は空室対策になるか?
●オール電化は空室対策になるか?
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
前々回、前回と空室に対する記事を書きました。今回も空室対策?
になるのかというオール電化についてです。
御坊市はプロパンが主流の地域であり、都心部のように都市ガスが
なくガスを用いての光熱費は高くなるのが現状です。
で、今日のテ-マであるオール電化で空室対策になるのか?
となると田舎である御坊に限っては対策になるでしょう。
ただ、問題はコストが掛かること!!IH+電気温水器で30万円程度
でしょうか・・・
間違っても”関西電力”に相談しないように!
彼らは、温水器よりエコキュートを売りたがるのでコストがもっと上がり
ます。
では、なぜ?空室対策になるのか?
やはり、入居した人は毎月のコスト(光熱費)が安くつく方がいいです
からね!
若い夫婦の場合、エアコンの稼働率がハンパじゃないので夏や冬は
ビックリする電気代になっているでしょう。
だから、入居者のことを考えてオール電化にしておく!
そうすると夏・冬で光熱費1万円ぐらい違ってきますので、喜ぶのです。
他のガスが入っている物件より、オール電化を選んでくれます。
家賃も5000円程度高くしても大丈夫でしょう。
このように、大家さんは経営者です。
自分の儲けを考える前に、入居者がどうすれば喜んでくれるのか?
ここを考え、対策を行えば最終的に利益はあなたのものになるでしょう。
御坊という田舎では、オール電化は喜ばれるアイテムです。
工務店の言いなりにリフォームするなら、オール電化を考えることをお勧め
します。
では!!
空室対策の相談を承ってます。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
空室対策の相談エントリーはコチラ
http://fudo3consul.ikora.tv/e502486.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e502486.html
|-空室対策
Mon, 15 Nov 2010 23:58:33 +0900
-
空室に悩んでいる大家さんへ!!コレやってますか?
●空室に悩んでいる大家さんへ!!コレやってますか?
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
前回は、そもそも家賃設定がニーズとズレていることをお話ししました。
でも、これはあなたが悪いのではなく薦めた営業マンやその会社でしょう。
私も微力ながら、ブログやスカイプを使って無料相談を行いますので、
ご活用して下さい。
空室対策の相談はコチラから!
で、今回はチョットすることで空室対策になる方法を一つ!!
・部屋は見に来てくれるが、その後なかなか入居が決まらない場合・・・
このような場合、お客さんが不動産会社で図面や物件写真を見て
下見に!と行動してくれているので、家賃も地域も合っています。
しかし・・・契約にならない・・・
これは、実際に物件を見た時汚れていたりで決まらないのでしょう。
だから、下見に来た時の第一印象を良くするため清掃はキッチリ
しておきましょう。また、キッチンからの匂いなども抑える努力を!!
では!!
空室対策の処方箋を無料で伝授します。
空室対策の相談はコチラから!
【私の空室対策マニュアル完成までの代替品】
The大家さんマーケティング~【不動産投資】空室対策・高利回り獲得プログラム~~
http://fudo3consul.ikora.tv/e502018.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e502018.html
|-空室対策
Sun, 14 Nov 2010 23:45:12 +0900
-
空室に困ってませんか?
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
職業柄、御坊市の賃貸需要を調査するのですが・・・
絶句してしまいます。
と、言うのも空室の多さです!!
なのに、なのにですよ!未だにアパートの建設が進んでいたりします。
???です。
前回まで、”家賃保障の罠”というシリーズを3回にわたりお話ししました。
でも、まだこういった話しを信用し先祖から受け継いだ土地を守ろうと
考えアパート建設に向かっているのです。
しかし、御坊市でアパートを建てた場合、どれだけの家賃が取れると
思いますか?
6万円は取れるだろう!!そう思いました?
もうアパート建設会社の営業マンの言葉を鵜呑みにしています。
御坊市民のニーズは3~4万円です。
家賃6万円という言葉を信じた場合、なかなか決まりません。
決まったとしても新築の間だけであり、1年も経てば何処かに
同じようなアパートが建設され、入居者はそちらへ移ります。
空いた部屋もなかなか埋まらず、家賃を下げざる得ない状況と
なります。
(これでは、返済で精一杯です)
私が、6万円というのは根拠があります。
某有名アパート建設会社では、1棟10戸ぐらいを目安に提案
してきます。
で、計算すると月60万円の収入で銀行への返済が月40万円
(22年返済の金利4.3%で計算)
残りの20万円から、管理料約5万円を差し引きオーナへの手残り
が15万円といったところでしょう。
そして、借り入れ総額が約6800万円のアパートで利回り11%と
説明され、建設になるワケです。
だって、銀行利子が1%を大きく割っている時代に11%で家賃保障
です。しないと損ですよ!みたいな説明でしょう。
が、冒頭のような状態になるのです。
こういったウラの話しは、ブログではあまりズバズバ書けないので、
近いうちにメルマガを創刊したいと思います。
ただ、今日このまま終わると空室の文句だけ言って終わりみないに
なるので、折角見てくれた大家さんにお力添えを致します。
今もし、空室で困っているなら私にご相談下さい!!
某アパート会社の物件では再起不能な場合もありますが、不動産投資
コンサルタントの知識をあなたに伝授致します。
ご興味のある方はコチラのフォームへ記入して下さい。
空室対策の相談フォームへ行く
では、また
http://fudo3consul.ikora.tv/e501532.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e501532.html
|-空室対策
Sat, 13 Nov 2010 23:37:14 +0900
-
営業マンが絶対に話さない!家賃保障の罠
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
家賃保障シリーズの第3弾です。
家賃保障は、オーナーに取って安心できるし、心強い味方
である。その一方でキャッシュフローが小さくなるとお話し
してきました。
そして、今回”なぜ私が家賃保証で投資しないかについて
お話しします。
これは、投資会社の営業マンが絶対口にしないことなのです。
家賃保証オーナーの方たちは、入居者が家賃払っているので
この人達に家を貸してると思ってますが・・・
実は違うのです。
家賃保証会社はパンフレットやCMで”一括借上げ方式だから安心”
などと言ってます。
一括借上げ???
投資会社の子会社(主に管理業務をしている)が、オーナーから
一括で借上げているのです。
つまり、オーナーが家を貸しているのはこの管理会社なんです。
それを一般の人に転貸してるのです。
そして、「空室が目立ってきた時」にオーナーが知らされていない
怖いことが起こります。
この管理会社から、家賃を下げるように言われるのです。
言われるだけなら無視すればええやん!!
との意見もあろうかと思いますが、それができないのです。
大事なのでもう一度言います!拒否できないのです。
これは借地借家法で入居者保護で決められているのです。
もし、拒否するなら一括借上げの契約解除を匂わされること
になります。
だから、ほとんどのオーナーは収入が減るにも関わらず渋々
応じます。
いわば法律の悪用です。(少しキツイ表現です!)
これで、お解かりのようにオーナーとは名ばかりで管理会社
にコントロールされるのです。
ビジネスをする上で大事にしたいのは、自分がコントロール
できること!!
人に左右されるのは、サラリーマンという会社勤めの時だけ
でいいと思いませんか?
なので、自分がコントロールできない家賃保証で投資はしない
のです。
営業マンが口にしないのは、家賃の決定権は”あなたにない”
これなのです。
注)全ての会社がそういう訳ではありません。オーナーのことを考えて
くれる会社も存在します。(因みに私は知りません)
この記事で考えが少し変わって頂ければ幸いです。
今回はコレまでです。
では!!!
http://fudo3consul.ikora.tv/e501058.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e501058.html
Fri, 12 Nov 2010 21:51:21 +0900
-
家賃保障に潜む、大きな罠
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
なんか、久しぶりの投稿になります。今回も甘~い言葉である”家賃保障”
についての秘密をお話します。
前回、家賃保障を薦める営業マンの言葉に疑問を持ち、あらゆる書籍を読み
いろんなセミナーに参加し、家賃保障についての確信を得たと伝えました。
家賃保障はオーナーに取って魅力的で心強い味方であるとも書きました。
今回は、確信を得たことについてお伝えします。”家賃保障の罠”です。
それでははじめます。
まず理解して頂きたいのは、家賃=月額が保障されるという事実です。
保証金(敷金・礼金というところも)については、保障範囲外です。
しかも、この保証金オーナーの手元に入ることはありません。
なぜなら、保証金”0”(敷金・礼金不要)を謳っているからです。
つまり、借主からお金を取っていないのです。
ただ、ここにもカラクリが存在します。
入居時お金を頂かないが、退去時に解約金であるとか修繕費の一部
とかで最終的に回収しています。
注)従来通り保証金を頂くところもございますが、募集費用との名目に
なり、オーナーへ渡る事はありません。
こうなるとオーナーの収入は月額家賃だけ!しかも管理費を差し引いた・・・
これでは、手元に残るキャッシュが少なくなります。
つまり、キャッシュフローが小さいのです。
家賃保障は安全と思われがちですが、通常のオーナーに比べキャシュの
回りが少ないことを理解しましょう。
今回は表向きな家賃保障の罠でした。
次回以降営業マンが話したくない、罠についてお伝えします。
では、また
http://fudo3consul.ikora.tv/e488612.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e488612.html
|-不動産投資のウラ
Mon, 18 Oct 2010 22:16:30 +0900
-
不動産投資の家賃保障は安心か?
ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
今日は広告などでよく見掛ける”家賃保障”についてです。
サラリーマンで、ある一定の年齢を超えるとマンション投資会社
から勧誘の電話がよく掛かってきます。
(情報モレモレなのでしょうね)
それで決まって言ってくるのが、家賃保証です。
大家さんで一番怖いのが空室です。この空室を補ってくれる
この家賃保証システムは大家さんに取って夢のようなシステムです。
私も不動産投資をはじめようと思い立った頃は、このシステムを利用
すれば億万長者と胸を躍らせたものです。
でも、本当なのかなぁ~と疑うのも人間です。
それで聞いてみたんです。当時のマンション投資会社に
私「家賃保証って本当ですか」
相「ほんとうですよ!オーナーさんが不安に思うのは空室リスクで~
○△×☆・・・・私どもはオーナーさんのためにこのビジネスモデルを
行ってます」
などなど・・・・
いい事ばかり言うので逆に???????に
それで、いろんな書籍を読んだりセミナーに参加し、やっと確信を
掴みました。
それについては、次回お話しします。
もし、今投資会社から、アプローチされている方は次回の記事ま
で結論をださないように!!
では、また
http://fudo3consul.ikora.tv/e486148.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e486148.html
Thu, 14 Oct 2010 21:47:07 +0900
-
ご挨拶!!
はじめまして、ドリームダンドリスト@不動産投資コンサルタントのマサです。
いこブロは、ずっと前に登録していましたが、記事を書くのは今日が初めてです。
このブログは、メインコンテンツとして不動産投資を話します。
で、やはり、御坊市を活性化していきたいという強い思いがあります。
ですので、このブログを御坊市活性化の交差点にもしていこうと考えてます。
御坊市ような田舎は、インフラも発達していないので一商店が発展するにも
インターネットというツールを使いこなす必要があります。
可能な限り365日の投稿と考えてますので、何卒宜しくお願いいたします。
http://fudo3consul.ikora.tv/e485764.html
http://fudo3consul.ikora.tv/e485764.html
|-あいさつ
Wed, 13 Oct 2010 23:32:11 +0900